Loi Pinel

Bénéficiez d’une réduction d’impôt en contrepartie de l’achat d’un bien immobilier destiné à la location.

Votre objectif

Vous souhaitez réduire votre impôt sur le revenu tout en réalisant un investissement immobilier locatif.

En faisant l’acquisition d’un bien dans le cadre du dispositif défiscalisant Pinel, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur une durée de 6, 9 ou 12 ans et d’un avantage fiscal croissant proportionnel à la durée d’engagement de la mise en location : 12% pour 6 ans, 18% pour 9 ans et 21% pour 12 ans.

En détail

La loi Pinel a pour objet de favoriser l’investissement locatif dans des zones tendues de demande de biens en location. Le dispositif fiscal incite les particuliers à acquérir des logements neufs (ou à réhabiliter) avec l’objectif de les louer au titre d’habitation principale. En contrepartie, le propriétaire majeur et imposable en France, bénéficie d’une réduction d’impôt. La première mise en location doit intervenir dans 12 mois suivant l’achèvement des travaux ou l’acquisition.

Exemple de réduction d’impôt :

Pour un investissement de 180 000 € voici les retombées en réduction d’impôt selon l’engagement :

21 600 € d’économie d’impôt soit 3 600 € par an pendant 6 ans (12%).
32 400 € d’économie d’impôt soit 3 600 € par an pendant 9 ans. (18%).
37 800 € d’économie d’impôt soit 3 150 € par an pendant 12 ans (21%).

Limites et plafonds :

La réduction d’impôt rentre dans le calcul du plafonnement global des niches fiscales à 10 000 euros et ne s’applique qu’à 2 logements maximum par an.
L’investissement est plafonné à 300 000 euros par an et à 5 500 euros par m²
Le logement peut être neuf, réhabilité ou en Vente en l’Etat Futur d’Achèvement (VEFA) et il doit respecter les normes de construction RT 2012.
Le revenu fiscal de référence du locataire doit être inférieur au plafond fixé pour réserver les logements aux ménages modestes.
Le logement doit être loué nu et le montant du loyer doit être inférieur d’environ 20% à celui du marché concerné, et ce pendant toute la durée de la location
Le logement doit se situer dans les zones A, Abis ou B1 ou pour certaines exceptions en zones B2 ou C (Il est possible réaliser un investissement dans les zones B2 ou C (avec agrément) jusqu’au 15 mars 2019. Après cette date ces zones ne seront plus éligibles sauf cas particuliers. Pour déterminer le zonage immobilier du bien : consulter l’outil de service-public.fr

Avantages

Un niveau de défiscalisation élevé
Possibilité de bénéficier d’un crédit visant à développer son patrimoine immobilier
Un complément de ressources à la retraite si l’investissement est prévu à long terme
Une location possible à un ascendant ou un descendant du propriétaire, s’il ne fait pas partie de son foyer fiscal et dans le respect des plafonds de loyer et de ressources du locataire
Pour les futurs expatriés : les investissements réalisés à partir du 1er janvier 2019 pourront bénéficier de la réduction d’impôt et ceci également pour les années où ils ne sont pas résidents fiscaux français.

L'avis d'OptiFi

Que penser de l’immobilier défiscalisant (Pinel et autres) : affaire ou arnaque ?

Telle était la question que je posais dans un précédent billet de blog, car le dispositif Pinel présente de nombreux attraits, tout du moins sur le papier.

Si vous trouvez un appartement éligible Pinel au prix de marché, nous n’aurions alors pas de réserves. L’avantage fiscal serait alors un vrai « plus » pour cet investissement.

En revanche, notre étude des différents programmes Pinel nous laisse souvent perplexes : il est régulier de constater des prix d’acquisition de +25% à +50% par rapport à l’immobilier « ancien » du même quartier. On constate alors que la réduction d’impôt pouvant aller jusque 21% perdrait tout son sens.

OptiFi est donc prudent quant à l’acquisition d’appartements neufs éligibles Pinel.

Tous les investissements Pinel ne sont pas mauvais en soi, mais il faut se concentrer sur l’étude des caractéristiques essentielles d’un bien immobilier : son emplacement, la qualité de la construction et des prestations, et enfin son prix ! Cette évaluation est valable pour tous les investissements immobiliers, avec ou sans avantage fiscal.

Enfin, le sujet est rarement abordé, mais le dispositif Pinel peut s’appliquer à un bien immobilier acheté dans l’ancien. Pour cela, il faudra réhabiliter l’appartement pour respecter les conditions d’éligibilité de la Loi Pinel. Ce type de projet nous semble bien plus opportun. En effet, les coûts d’acquisition et de travaux sont alors maîtrisés. Bien sûr, ce suivi sera consommateur de temps et d’énergie, mais votre implication personnelle permettra sans doute d’améliorer la rentabilité.

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Pinel Law

Benefit from a Tax Reduction by Purchasing a Rental Property

Your Objective

Are you looking to reduce your income tax while making a rental real estate investment?
By acquiring a property under the Pinel tax incentive scheme, you can benefit from a tax reduction over a period of 6, 9, or 12 years, with an increasing tax advantage proportional to the duration of the rental commitment: 12% for 6 years, 18% for 9 years, and 21% for 12 years.

Details

The Pinel law aims to promote rental investment in areas with high demand for rental properties. This tax scheme encourages individuals to acquire new (or rehabilitated) housing units with the intention of renting them out as primary residences. In return, the owner, who must be a French taxpayer, benefits from a tax reduction. The first rental must occur within 12 months of the completion of the work or the acquisition.

Example of Tax Reduction:

For an investment of €180,000, here are the tax savings according to the duration of the commitment:

€21,600 tax savings, equivalent to €3,600 per year over 6 years (12%).
€32,400 tax savings, equivalent to €3,600 per year over 9 years (18%).
€37,800 tax savings, equivalent to €3,150 per year over 12 years (21%).

Limits and Caps:

The tax reduction is included in the overall tax niche cap of €10,000 per year and applies to a maximum of 2 properties per year.
The investment is capped at €300,000 per year and €5,500 per square meter.
The property can be new, rehabilitated, or bought as a « Vente en l’État Futur d’Achèvement » (VEFA) and must comply with RT 2012 construction standards.
The tenant’s taxable income must be below the set limit to ensure that the housing is reserved for low-income households.
The property must be rented unfurnished, and the rent must be approximately 20% below the market rate for the entire rental period.
The property must be located in zones A, Abis, or B1, or in some cases in zones B2 or C (Investments in zones B2 or C were possible until March 15, 2019, with approval. After this date, these zones are no longer eligible except for specific cases. To determine the property’s zoning, consult the tool on service-public.fr).

Advantages

A high level of tax reduction
The possibility to benefit from a loan to grow your real estate portfolio
A potential source of additional income for retirement if the investment is planned long-term
The possibility of renting the property to a parent or child of the owner, provided they are not part of the same tax household and that rent and tenant income limits are respected
For future expatriates: investments made from January 1, 2019, onward can still benefit from the tax reduction, even in years when they are not French tax residents.

OptiFi’s Opinion

Is tax-efficient real estate (Pinel and others) a good deal or a scam?
This was the question I raised in a previous blog post because the Pinel scheme has many appealing aspects, at least on paper.
If you find a Pinel-eligible apartment at market price, we would have no reservations. The tax advantage would then be a genuine « plus » for this investment.
However, our study of various Pinel programs often leaves us perplexed: it is common to see acquisition prices that are 25% to 50% higher than older properties in the same area. In such cases, the tax reduction of up to 21% loses its appeal.
OptiFi, therefore, exercises caution when it comes to acquiring new apartments eligible for Pinel.
Not all Pinel investments are inherently bad, but the focus should be on examining the essential characteristics of a property: its location, the quality of the construction and amenities, and finally, its price! This evaluation applies to all real estate investments, with or without tax benefits.
Lastly, although it’s rarely discussed, the Pinel scheme can also apply to properties purchased in the secondary market. To be eligible, the apartment must be renovated to meet the requirements of the Pinel law. We find this type of project to be much more promising. Indeed, acquisition and renovation costs can be better controlled. Of course, this approach will require time and effort, but your personal involvement will likely enhance the investment’s profitability.