Le crowdfunding, ou financement participatif, est un mode de financement qui consiste à financer un projet par une multitude d’investisseurs, chacun apportant des fonds plus ou moins importants. Ce mécanisme repose sur des plateformes de crowdfunding, qui jouent un rôle d’intermédiaire en mettant en relation des porteurs de projets (sociétés) avec des investisseurs potentiels.
Le crowdfunding permet aujourd’hui de financer une grande variété d’activités : PME, startups, projets culturels, ou encore initiatives liées à la transition écologique (on parle alors de crowdfunding durable). Face à cette diversité, plusieurs formes de financement participatif se sont développées : le don, le prêt, ou encore la participation au capital.
Dans le cadre du crowdfunding immobilier, la forme utilisée est généralement celle du prêt (obligation). Les investisseurs prêtent leur argent à un promoteur, en échange d’un taux d’intérêt prédéfini. Le capital ainsi que les intérêts sont en général remboursés à l’échéance du projet, qui se situe entre 6 et 24 mois.
Pourquoi les particuliers s’y intéressent de plus en plus ?
Le crowdfunding immobilier répond à une évolution profonde du comportement des investisseurs. Aujourd’hui, il ne s’agit plus seulement de placer son argent, mais de comprendre, maîtriser et donner du sens à ses investissements.
Grâce à une information claire et accessible, l’investisseur sait précisément où va son argent, dans quel projet et avec quels objectifs. Le porteur de projet joue ici un rôle central : il doit présenter une opération structurée, documentée et crédible afin d’instaurer un climat de confiance et d’attirer les financements nécessaires.
Certains projets de crowdfunding immobilier peuvent offrir des rendements attractifs, tout en intégrant des niveaux de garanties intéressants, comme l’hypothèque sur le bien financé. Ces caractéristiques ne concernent toutefois pas l’ensemble des opérations et doivent être analysées au cas par cas, en fonction de la structure du projet et du niveau de risque associé.
Toutefois, elle ne doit jamais occulter une réalité essentielle : le crowdfunding reste un investissement exposé à des risques, notamment de défaut ou de retard, qui nécessitent une sélection rigoureuse des projets.
La plateforme
Il est essentiel de bien choisir la plateforme sur laquelle les investissements seront réalisés, car celle-ci joue un rôle clé dans le bon déroulement du processus. Son rôle ne se limite pas à la mise en relation entre prêteurs et porteurs de projets. La plateforme analyse les dossiers qui lui sont soumis, en s’appuyant sur plusieurs critères tels que la solidité financière du porteur de projet, la cohérence du montage financier ou encore les caractéristiques économiques et juridiques de l’opération.
Elle définit également, en concertation avec le porteur de projet, le taux d’intérêt, la durée de l’investissement ainsi que la structuration des mécanismes de protection.
Il est également important de souligner que la plateforme a un intérêt direct à sélectionner rigoureusement les projets qu’elle propose. En cas de défaut ou de retard, elle se retrouve en première ligne pour gérer les conséquences opérationnelles, juridiques et relationnelles, souvent longues et coûteuses.
Cependant, dans le crowdfunding obligataire, la plateforme cumule trois rôles : sélectionner les projets, commercialiser les obligations et représenter les investisseurs après émission. Cette concentration des fonctions crée un conflit d’intérêts potentiel : elle est rémunérée par l’émetteur tout en représentant les investisseurs auprès de ce même émetteur.
En cas de litige, notamment pour défaut d’information sur la plateforme, l’investisseur doit se tourner vers le représentant des investisseurs à savoir la plateforme elle-même pour faire valoir ses droits. Il est donc indispensable de vérifier la réputation, la rigueur et la transparence de la plateforme avant tout engagement.
Les risques à connaître
Comme tout investissement, le crowdfunding comporte des risques pour les investisseurs :
- Risque de perte en capital : en cas d’échec du projet ou de faillite de l’emprunteur.
- Manque de liquidité : l’investissement est bloqué jusqu’au remboursement final, sans possibilité de sortie anticipée.
- Retards ou imprévus : obtention du permis de construire, météo, délais de livraison, commercialisation difficile…
- Qualité du porteur de projet et de la plateforme : toutes les plateformes n’offrent pas le même niveau de sélection ou de transparence. De plus, certains projets sont également sujets à des malversations ou mauvaise gestion de la part du porteur de projet.
La sélection rigoureuse de la plateforme et du projet est donc importante avant d’investir.
Les potentielles garanties mises en place pour protéger les investisseurs :
Dans certains cas, une garantie peut être mise en place sous la forme d’une hypothèque sur un ou plusieurs biens. Il s’agit d’un acte notarié par lequel le bien est inscrit à la conservation des hypothèques. L’objectif est qu’en cas de défaut de paiement, le bien puisse être saisi et revendu par voie judiciaire afin de rembourser les investisseurs.
D’autres garanties peuvent également être mises en œuvre :
- Fiducie : En cas de défaut de l’emprunteur, le bien est transféré au fiduciaire qui vendra le bien pour rembourser les créanciers. Avis : garantie solide, souvent considérée comme l’une des plus protectrices, notamment si la valeur du bien financé couvre totalement l’emprunt obligataire.
- Garantie Autonome à la Première Demande (GAPD) : Un établissement tiers, souvent une autre société du groupe, s’engage à rembourser les investisseurs dès la survenance d’un événement contractuel. Avis : moyennement protectrice, il faut s’assurer que le garant soit financièrement robuste, et qu’il ne soit pas engagé sur d’autres projets au même titre.
- Nantissement : Mise en garantie d’actifs financiers ou de titres détenus par le porteur de projet. Avis : efficacité variable, dépend fortement de la liquidité et de la valeur réelle des actifs nantis, souvent aucune visibilité sur le contenu du compte nanti.
- Caution personnelle du dirigeant: Engagement du dirigeant sur son patrimoine personnel en cas de défaut. Avis : effet dissuasif intéressant, mais dans les faits peu efficace.
Comment bien choisir son projet ?
Dans le crowdfunding immobilier, tous les projets comportent un risque de perte en capital. Le critère clé pour un investisseur reste la protection de son capital. Il convient donc d’analyser en priorité la structuration des garanties proposées. Elles ne suppriment pas le risque, mais permettent de le limiter en cas de défaut.
Ensuite, il est important d’évaluer la crédibilité du porteur de projet : un promoteur expérimenté, avec un historique de projets livrés dans les délais, inspire davantage confiance. La transparence de la plateforme est également essentielle : qualité des informations, rigueur de la sélection et clarté des conditions de remboursement sont autant d’éléments pour apprécier le risque réel.
En résumé, plutôt que de se perdre dans de multiples critères théoriques, l’investisseur doit se concentrer sur la sécurisation de son capital et la fiabilité des acteurs impliqués.
La fiscalité
Dans le cadre du crowdfunding, les coupons perçus sont soumis à la flat tax, mais il est possible d’opter pour le barème progressif, notamment pour les contribuables dans la tranche à 11 %.
NB : L’investissement en crowdfunding immobilier ne rentre pas dans l’assiette de l’IFI. Ici l’investisseur détient une créance et non un bien immobilier directement.
Évolution récente du marché du crowdfunding immobilier
Après plusieurs années de croissance soutenue, le crowdfunding immobilier a atteint un pic de collecte en 2022, avec 1,6 milliard d’euros levés. Depuis, le marché connaît un net ralentissement : la collecte est tombée à 862 millions d’euros en 2024, soit une division par deux en deux ans. Cette contraction s’explique principalement par la hausse rapide des taux d’intérêt et le retournement du marché immobilier amorcé début 2023.
Dans ce contexte plus tendu, les retards et défauts de remboursement, jusque-là marginaux, se sont fortement accrus. Selon le baromètre Forvis Mazars, au premier semestre 2025, 20% à 25% des montants prêtés affichaient plus de six mois de retard, tandis que 10% à 15% du stock des prêts faisaient l’objet de procédures collectives. Les projets en difficulté, majoritairement liés à la crise immobilière de 2023, sont pour la plupart encore en cours de résolution, ce qui ne permet pas, à ce stade, d’évaluer précisément l’impact réel sur les pertes en capital.
En parallèle, les rendements moyens des opérations remboursées ont progressé. Alors qu’ils évoluaient autour de 9 % avant la crise, ils ont dépassé les 10% depuis 2023 : 10,3% en 2023, 10,6% en 2024, et près de 11% (10,9%) au premier semestre 2025. Cette hausse du rendement reflète directement l’augmentation du niveau de risque supporté par les investisseurs.
Source : Baromètre Forvis Mazars