Les taux étant bas, beaucoup d’entre vous se posent la question de l’intérêt de se constituer un patrimoine immobilier via la perception de loyers.
Le raisonnement est sain !
J’ajouterai même que le but d’un tel investissement est d’utiliser le financement de la banque, sur la base de votre profil.
En revanche, en tant que (futur) propriétaire, il est important de se poser une question fondamentale : Location nue ou Location meublée ?
On entend beaucoup parler du statut LMNP (Location Meublée Non Professionnelle) et de ses avantages fiscaux. Qu’en est-il vraiment ?
Avant, de se poser cette question d’ordre fiscal, il faut bien juger de la pertinence de louer votre bien en meublé.
En effet, si vous possédez un appartement de 4 pièces en banlieue, pensez vous que celui-ci se louera facilement en meublé ? Je ne pense pas.
Le premier critère est donc de bien jauger le marché local afin d’étudier l’attrait de l’ameublement du bien.
Ensuite, effectivement, il y a de grandes chances que la location meublée soit plus intéressante.
Étudions pourquoi !
Tout d’abord, il faut bien comprendre que les revenus immobiliers provenant d’une location nue génèrent des revenus fonciers.
La Location Meublée est considérée comme une activité commerciale qui générera des BIC : Bénéfices Industriels et Commerciaux.
Quel est l’impact de ces deux types d’impositions différents ?
Tout d’abord, dans les deux cas, il existe un régime simplifié (appelé Micro) ainsi qu’un régime réel.
Location nue
Le régime micro foncier permet d’obtenir un abattement de 30% sur les recettes locatives, mais aucun frais ne peut alors être déduit. Ce régime est possible si vos recettes sont inférieures à 15k€ / an, et dispense de saisir une déclaration spécifique.
Le régime réel foncier donnera lieu au dépôt d’une déclaration n° 2044, sur laquelle vous déclarerez vos recettes, mais aussi toutes vos charges inhérentes : taxes, frais de gérance, intérêts d’emprunt, primes d’assurance, travaux effectués dans le logement, etc
Ce régime trouvera donc tout son sens si l’ensemble des charges représente plus de 30% des recettes.
Location meublée (LMNP)
Nous retrouverons presque le même fonctionnement, si ce n’est que le régime simplifié s’appelle micro-BIC et permet d’obtenir un abattement de 50% sur les recettes locatives (toujours sans faculté de déduction de charges).
Le régime réel pour les BIC non professionnels donnera lieu au dépôt d’une déclaration n° 2042 C PRO. De la même façon que précédemment, vous déclarerez vos recettes ainsi que toutes les charges inhérentes. Pour réaliser cette déclaration, il serait grandement conseillé de faire appel à un comptable qui vous permettra de tenir votre comptabilité, mais surtout qui saura vous calculer une charge d’amortissement.
Conclusion
Déjà, nous pouvons vite voir que la location meublée permet d’obtenir un abattement plus important qu’en nue grâce au régime micro.
Cependant, la plus grande partie de nos clients qui viennent nous consulter, et qui possèdent un appartement LMNP, s’arrêtent souvent à cette première étape.
Ce que je constate c’est que beaucoup de personnes ne perçoivent pas l’intérêt de ce fameux amortissement, qui n’est autre qu’une charge comptable. Dans les faits, cela veut dire que vous allez enregistrer une charge d’usure liée à votre appartement (approximée au prix de votre appartement divisé par 30). Vous ne supporterez pas cette charge mais en tant que tel, mais elle sera comptabilisée en face de vos revenus locatifs.
Dans la plupart des cas, cela nous ramène à un résultat net proche de zéro pour les appartements détenus depuis moins de 10 ans. Cela permet donc de payer peu d’impôt (voire même aucun) sur vos revenus locatifs !
J’insiste sur le fait qu’il est important de vous rapprocher d’un professionnel pour vous aider à réaliser les calculs qui vous permettront de valider l’intérêt ou non de passer au régime réel, mais aussi de vous faire assister par un comptable pour rendre le process souple.
Attention : il serait simpliste de penser que le régime LMNP gagne à tous les coups : il faut que le bien s’y prête !
Aussi, vous essuierez plus de frais au démarrage avec l’acquisition de meubles, ainsi que des couts d’entretien plus élevés.
Enfin, vous serez également plus exposé au risque de vacance locative puisque vos locataires pourront plus facilement quitter les lieux.
