Devenir propriétaire est un objectif partagé par beaucoup d’entre vous. Ce but est souvent accompagné de questions liées aux modalités de financement d’un bien immobilier.
Lors de nos échanges sur ce sujet, vous êtes nombreux à vous demander à quel niveau et pour quelle durée faut-il emprunter ?
Alors, est-il plus intéressant et plus rentable de financer un bien immobilier en faisant un crédit ou en payant au comptant ? Plusieurs paramètres sont à étudier avant de décider des modalités de financement : résidence principale (premier achat, nouvel achat) ou investissement locatif, niveau des taux d’intérêt faible ou élevé, identification des futurs besoins de trésorerie…
Faut-il piocher dans votre assurance-vie ? Une récente réponse ministérielle, vient de confirmer l’intérêt d’utiliser son assurance-vie… mais peut-être pas de la façon dont vous pensez !
Je vous propose d’analyser ces différents paramètres dans ce billet de blog.
A crédit ou au comptant, quel est le plus rentable ?
Quand on investit dans un bien immobilier à crédit, c’est, généralement, parce que l’on ne possède pas suffisamment de liquidités pour l’acheter au comptant.
Mais il peut arriver que certaines personnes souhaitent acheter un bien immobilier au comptant, parce qu’elles le peuvent et qu’elles ne souhaitent pas se sentir liées par une dette auprès d’un établissement financier, ou tout simplement pour ne pas s’endetter pendant de longues années et conserver un sentiment d’indépendance financière.
Néanmoins, dans certaines situations le crédit peut être plus intéressant que le financement d’un bien immobilier au comptant.
- Acquisition de votre résidence principale
Nous sommes actuellement dans une période où les taux d’intérêt sont historiquement bas. Nous sentons un léger frémissement de remontée des taux, mais ces derniers devraient rester bas pendant encore quelques mois / années.
Dans tous les cas, la France est un des rares pays à offrir des taux fixes, il est donc pertinent de se poser cette question de nos jours.
En ayant recours à l’emprunt plutôt qu’à vos économies, vous conservez la possibilité d’investir vos économies sur d’autres supports et générer des intérêts qui viendront compenser ceux que vous payez pour votre prêt.
- Réalisation d’un investissement locatif
En investissant à crédit dans l’immobilier locatif, vous bénéficierez des mêmes avantages que ceux que nous venons d’évoquer : préservation de votre trésorerie pour des imprévus ou autres investissements.
Mais l’investissement immobilier locatif offre un avantage supplémentaire qui plaide en faveur du crédit plutôt que du paiement au comptant : les intérêts de l’emprunt sont déductibles des revenus locatifs lorsque vous optez pour une déclaration de revenus au régime réel.
Quid de la durée d’emprunt ?
Lors de la mise en place d’un crédit, on me demande souvent d’emprunter sur la durée la plus courte possible : car les taux courts sont plus bas que les taux longs, mais aussi pour l’aspect psychologique de rembourser sa dette au plus vite.
La démonstration ici est la même que plus haut : en empruntant sur 10 ans, vous essuierez une mensualité bien supérieure que si vous empruntiez sur 20 ans.
Prenons un exemple : crédit de 200 000€
- Sur 10 ans, le taux sera de 1% environ, et votre mensualité sera de 1,752€ hors assurance.
- Sur 20 ans, le taux sera lui de 1,45% environ, et votre mensualité sera de 960€ hors assurance.
Si votre capacité d’emprunt vous permet de payer 1,752€ de crédit par mois, ne vaudrait-il pas mieux rembourser 960€ de crédit, et investir les 792€ restant tous les mois ?
La prise de décision se résume donc à estimer la performance attendue de votre investissement et de la comparer au coût de votre crédit : si vous espérez obtenir plus de 2% net (1,45% + assurance) par an et bien il vaut mieux opter pour la durée la plus longue possible.
Si vous n’êtes pas prêt à investir sur le long terme et préférez laisser vos liquidités sur votre compte courant, il semblerait plus adapté de partir sur la durée la plus courte possible.
OptiFi étant également un cabinet de conseil financier, vous comprendrez alors que nous recommandons généralement de partir sur le crédit le plus long car nous sommes confiants dans notre capacité à générer de la performance sur la durée !
Comme je le disais au début de ce billet, la France est l’un des rares pays qui offre encore la possibilité d’emprunter à taux fixe sur le long-terme. Il serait dommage de ne pas en profiter.
En revanche, notre recommandation serait différente dans un environnement de taux élevés.
Qu’en est-il de l’assurance-vie ?
Si vous disposez d’un contrat d’assurance-vie, vous pouvez désormais envisager ce support pour contribuer au financement des dépenses de réparation, de conservation, d’amélioration, de construction et d’acquisition d’un bien immobilier destiné à la location.
Le recours à une avance consentie sur votre contrat d’assurance-vie, pour les usages mentionnés ci-dessus, vous permet de déduire de vos revenus fonciers, les intérêts payés pour cette avance.
Outre les motifs de recours évoqués, la déduction est également assortie des conditions suivantes :
- l’avance doit effectivement être remboursée au terme du prêt
- Il faut justifier du paiement des intérêts sur l’année d’imposition
Si cette précision ministérielle ouvre une nouvelle possibilité de financement dans le cadre d’un bien immobilier locatif, elle permet aussi :
- d’augmenter votre apport personnel pour réduire le taux d’intérêt sur la partie du financement nécessitant un crédit.
- de conserver les avantages liés au contrat d’assurance-vie
- d’utiliser son épargne pour réduire ses revenus fonciers via la déductibilité des intérêts
Je suis à votre écoute pour vous accompagner dans l’étude des conditions de financement d’une acquisition immobilière, en prenant en compte tous les éléments spécifiques à votre situation et, ceci afin de vous proposer un conseil personnalisé.
Je vous invite à prendre connaissance de la réponse du ministère de l’Economie à la question n°11053 du député Michel Delpon.
Texte de la réponse « Conformément aux dispositions du d du 1° du I de l’article 31 du code général des impôts (CGI), les intérêts des dettes contractées pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration des propriétés données en location sont déductibles pour la détermination du revenu foncier net imposable à l’impôt sur le revenu. Ainsi, les intérêts résultant d’un emprunt bancaire souscrit en vue de la conservation, de l’acquisition, de la construction, de la réparation ou de l’amélioration d’un bien immobilier sont, toutes conditions étant par ailleurs remplies, déductibles des revenus fonciers. Dès lors que l’avance consentie sur un contrat d’assurance-vie dans les conditions prévues par le deuxième alinéa de l’article L. 132-21 du code des assurances appelle un remboursement à échéance du capital avancé et le paiement d’intérêts à l’organisme créditeur, les intérêts payés à cette occasion, qui s’attachent au remboursement d’une dette, peuvent, à condition que l’avance soit effectivement remboursée à l’assureur au terme du prêt, être admis en déduction pour la détermination du revenu net foncier, dans les conditions prévues aux articles 13 et 31 du CGI. Dans ces conditions, et dès lors que la dette a été contractée pour la conservation, l’acquisition, la construction, la réparation ou l’amélioration d’immeubles donnés en location, les intérêts y afférents, dont le contribuable peut justifier le paiement au cours de l’année d’imposition, sont déductibles pour la détermination du revenu foncier net imposable à l’impôt sur le revenu. »
Voir la question et la réponse sur le site de l’Assemblée Nationale : http://questions.assemblee-nationale.fr/q15/15-11053QE.htm
