En 2017, on estimait à 575 000 le nombre de ménages qui sont devenus propriétaires pour la première fois (Source :Crédit Foncier). Acheter un bien lorsque l’on est jeune et actif est un engagement important qui doit être réfléchi et étudié.
Quelles sont les questions à se poser avant cette acquisition et quelles sont les différentes étapes à respecter… ? Je vous propose d’approfondir le sujet dans ce billet de blog consacré à l’acquisition de votre premier bien immobilier.
Les questions à se poser avant de s’engager dans l’achat d’un bien
Si vous êtes jeune et que vous avez un emploi stable, la première question qui se pose est « dois-je acheter ou louer ? »
Les taux d’emprunt sont particulièrement bas en ce moment. Cela pourrait logiquement militer pour l’acquisition. Or, la réponse à cette question est de deux natures :
- Économique
- Affective
Il est évident que la dimension affective est fondamentale. Si vous trouvez le bien « coup de cœur », il sera inutile de s’attarder sur les coûts financiers. Le plaisir de pousser la porte de son « chez soi » le soir n’a pas de prix !
D’un point de vue financier, la réponse est moins évidente et dépendra clairement de la durée de détention du bien. Il est normal que vous ne connaissiez pas la durée pendant laquelle vous allez vivre dans le bien, au moment de la signature. Cependant, il est fondamental de se demander si vous avez l’intention de vous installer pour longtemps dans la région… ou à l’inverse si vous espérez un changement de poste, une mutation professionnelle, voire même une expatriation !
La durée de conservation du bien à partir de laquelle votre investissement devient rentable est souvent estimée autour de sept ans. Cela n’est qu’une approximation générale qu’il faudra ajuster à votre projet et notamment en prenant en compte les frais suivants :
- Frais de notaire (approximativement 7,8% du montant du bien)
- Taxe foncière
- Charges de copropriété
- Intérêts d’emprunts
Nous entendons souvent « je préfère rembourser un crédit pour un appartement qui m’appartiendra plutôt que de payer un loyer à un propriétaire ». Ce raisonnement est valable si vous conservez le bien suffisamment longtemps, car sinon au lieu de rembourser votre crédit, vous risquez également de laisser une jolie somme aux impôts, au syndic ainsi qu’à la banque !
Une fois cette question traitée, vient la question du budget :
Il est tout à fait possible d’étudier votre capacité de financement. Nous serons ravis de vous produire une simulation d’emprunt, incluant les échéances de remboursement.
Aussi, il sera important de savoir si vous êtes éligibles à un dispositif d’aide : prêt à taux zéro, 1% patronal, etc.
Note : 7 primo-accédants sur 10 ont bénéficié d’un prêt à taux zéro, accessible selon votre niveau de ressources ainsi que de la zone où se situe le futur logement.
Enfin, il nous est souvent demandé s’il est possible de financer les frais d’acquisition (notaire et autres frais de garantie). La réponse est oui : cela est possible.
Est-ce notre recommandation : pas forcément.
Tout d’abord, toutes les banques ne financent pas les frais d’acquisition, et celles qui le font appliqueront soit un taux de crédit plus élevé, soit prendront une garantie sur d’autres actifs, voire même un mix des deux !
J’ajouterais tout de même, que dans la mesure du possible, il sera préférable d’avoir l’apport nécessaire pour couvrir ces frais que nous estimons à un peu moins de 10% du prix du bien immobilier. Vous serez alors en position de force pour négocier vos conditions de crédit.
Quel type de bien ?
Maison, appartement, villa…la réponse à cette question est personnelle et doit prendre en compte votre situation familiale, au moment de l’achat mais aussi son évolution dans le temps. Il sera opportun de se renseigner sur les commerces, les écoles ainsi que les transports à proximité.
Aussi, l’un des critères importants est le prix au m² : celui-ci vous permettra notamment de comparer les biens entre eux. Cependant, il ne faudra pas s’arrêter que sur ce nombre car les caractéristiques annexes telles qu’une vue, un ascenseur, une cave, un balcon etc. ne pourront être intégrés dans cet indicateur.
Enfin, ancien ou neuf
Au-delà du charme de l’ancien et de la modernité du neuf, les prix pour une même surface peuvent être différents en fonction de l’année de construction du bien. Je vous propose de voir globalement les avantages et les inconvénients de chaque situation.
| NEUF | ANCIEN | ||
| Prix au m² | · Les prix devraient être plus élevés de 10% à 15% dans le neuf pour intégrer le fait que vous ne devriez pas subir de travaux pendant 10 ans (garantie décennale). · Ce ratio peut augmenter selon le degré de non mise en conformité aux nouvelles normes. | · Vous avez la possibilité de mieux négocier le prix dans l’ancien. | |
| Fiscalité | · Frais de notaire entre 2 et 3% de la valeur du bien. · Possibilité d’exonération de la taxe foncière pendant deux années après l’achèvement des travaux. | · Frais de notaire entre 7 et 8% de la valeur du bien. | |
| Normes | · Des économies peuvent être réalisées si le bâtiment répond aux dernières normes environnementales (chauffage, électricité). · Garantie constructeurs. · Le prêt à taux zéro est principalement destiné aux achats neufs sous réserves de répondre aux critères d’éligibilité. | · Une attention particulière doit être portée aux différents diagnostics pour avoir une vision claire du respect des normes de l’habitation. | |
| Travaux | · Dans le neuf, il n’y a pas de travaux majeurs à prévoir à court et moyen terme. | · Travaux à prévoir (remise aux normes électriques, chaudière, isolation thermique, etc.). · Imprévus à prendre en compte dans son budget. · Dans le cas de travaux importants, et de remise aux normes, la loi Pinel ainsi que la loi Malraux peut être étudiée. | |
Les différentes étapes d’un achat immobilier
Une fois que votre projet sera défini et que vous connaîtrez votre budget, il ne vous restera plus qu’à entamer vos visites. Et si un bien vous séduit, vous pourrez alors soumettre une « Offre d’achat ».
Dans cette offre, vous proposerez le prix que vous souhaitez payer mais le vendeur sera libre de refuser si l’offre n’est pas au prix affiché. L’offre d’achat est engageante, et est souvent accompagnée d’une date butoire. Une fois que le vendeur accepte votre offre (via un document signé), il demandera à son notaire de rédiger le « compromis de vente » en vue d’une signature prochaine.
Suite à la signature du compromis (ou de la promesse de vente), l’acquéreur disposera d’un délai légal de 10 jours pour changer d’avis, sans avoir à se justifier ou à dédommager le vendeur.
Ensuite, la vente définitive se fera environ 3 mois après la signature du compromis de vente. Le notaire peut demander un acompte, mais cela n’est pas obligatoire (montant négociable). Bien entendu, s’il est versé, l’acompte viendra en déduction du prix final du bien immobilier lors de la signature définitive.
Pendant ce temps, le vendeur devra impérativement établir un dossier de diagnostics techniques qui comprennent l’évaluation de la présence de plomb, d’amiante, de termites et insectes xylophages, le DPE (Diagnostic de Performance Énergétique), l’ERNMT (Étude des Risques Naturels Miniers et Technologiques), et l’état des installations de gaz et d’électricité. Si la vente correspond à un bien situé en copropriété, le vendeur devra également remettre un document sur l’état financier de celle-ci.
Ce dossier devra impérativement être remis au notaire avant la signature définitive de l’achat du bien immobilier. Une fois l’offre de prêt émise par la banque de l’acquéreur, un délai de rétractation de 11 jours doit encore être respecté par l’emprunteur.
La vente définitive aura lieu chez le notaire avec les deux parties et leurs agences immobilières respectives (s’ils en avaient au départ, bien entendu).
Tous les documents sont signés à l’issue de cet ultime rendez-vous et le nouveau propriétaire peut enfin repartir avec ses clés !
Comme vous l’aurez compris, OptiFi offre des services de courtier en crédit immobilier (MIOBSP). Si vous aviez des questions liées à votre capacité d’emprunt ou si vous souhaitez effectuer une recherche de prêt immobilier, nous vous invitons donc à nous contacter.
