En cette période de déclaration d’impôts, beaucoup d’entre nous se disent qu’ils souhaiteraient bien payer moins d’impôt sur le revenu.
Naturellement, la publicité entendue ou vue récemment fait mouche : la fameuse loi Pinel qui vous permet de développer votre patrimoine tout en réduisant vos impôts !
Coup de génie ou coup d’épée dans l’eau ?
Le plus connu des dispositifs est celui de la Loi Pinel. Celui-ci permet d’obtenir une réduction d’impôt selon la durée d’engagement (6 à 12 ans). En effet, pendant cette durée, vous vous engagez à louer l’appartement à un prix respectant le plafond de la zone dans laquelle se situe le bien.
Afin d’être éligible, cet investissement doit répondre à certaines normes dans le neuf, ou être réhabilité via des travaux d’envergure.
La loi Pinel vous permet d’obtenir une réduction d’impôt en contrepartie de loyers réduits, permettant ainsi d’aider des familles aux revenus modestes de pouvoir mieux se loger.
Outre cette réduction d’impôt, l’autre argument fort concerne le développement de votre patrimoine immobilier, en vue de préparer votre retraite.
Sur le papier, tout semble attrayant donc !? Oui, mais…
Si vous trouviez un appartement répondant aux critères d’éligibilité et en ligne avec les prix au m² pratiqués dans le quartier visé : nous n’aurions rien à reprocher à ce dispositif, bien au contraire !
En revanche, beaucoup de promoteurs et conseillers se sont engouffrés dans ce marché.
Les arguments marketing étant nombreux, ces derniers ont identifié qu’ils pourraient se partager le plus gros de la réduction d’impôt.
Résultat : il devient compliqué de trouver des appartements éligibles Pinel au prix de marché !
On me répond souvent que la différence de prix est justifiée du fait que l’on achète dans le neuf.
Très bien : Mais le neuf ne sera-t-il pas de l’ancien dans 10 ans ? Comment déterminer la différence de prix juste entre ancien et neuf ?
Et bien la réponse à cette question est simple : il faut estimer le montant de travaux que vous n’aurez pas à payer pendant ces 10 années. La moyenne de cette surprime devrait alors se situer autour de +10% à +15%.
Le constat actuel est que la plupart des programmes Pinel affichent une surcote de l’ordre de +35% à +50% !!
Vous comprendrez donc pourquoi OptiFi émet de sérieuses réserves quant à ce dispositif, non pas dans son principe mais plutôt dans sa pratique.
Ne prenez donc pas pour comptant tout ce que l’agent immobilier ou le conseiller vous vendra en immobilier défiscalisant. La réduction d’impôt promise s’éloigne alors de votre portefeuille pour finir dans les poches des différents intervenants, largement intéressés à la vente.
Si vous vous posez des questions, nous serons ravis d’étudier votre projet et n’hésiterons pas vous faire un retour objectif.
NB : comme indiqué ci-dessus, il est possible d’acheter un bien délabré, que vous pourrez réhabiliter aux normes de la loi Pinel. Dans un tel scénario, vous resterez maître de la réalisation ainsi que des coûts.
Ce type de projet est souvent rentable mais demande beaucoup de temps, d’énergie et d’expertise.
Quid de la Loi Malraux et Censi-Bouvard?
La loi Malraux vise à favoriser la conservation et la restauration du patrimoine architectural Français.
Le même raisonnement qu’avec Pinel s’appliquera pour la loi Malraux : une solution packagée risque de voir votre avantage fiscal se dissiper au profit des différents professionnels.
La loi Censi-Bouvard est quelque peu différente. Celle-ci permet de promouvoir les résidences destinées aux étudiants, seniors, affaires ou personnes handicapées. Votre LMNP (Location meublée non professionnelle) sera alors “transformée en Pinel équivalent” : vous récupérerez alors une réduction d’impôt en contrepartie de loyers plafonnés.
Prendre le pli de la loi Censi-Bouvard, c’est :
- abandonner la gestion de votre bien à l’exploitant,
- accepter un processus complexe de récupération de la TVA,
- mais surtout : abandonner l’amortissement possible du régime réel LMNP !
Celui-ci est pourtant fondamental, et nous reviendrons plus tard sur l’intérêt de ce régime.
D’ici-là, si vous ou quelqu’un de votre entourage étudie un investissement immobilier défiscalisant : nous vous invitons à faire preuve de grande prudence.
N’hésitez pas à nous contacter pour une analyse gratuite de votre projet.
